HAL-HAL PENTING YANG PERLU DIPERTIMBANGAN SAAT MEMBELI RUMAH

Oleh: Angling Kemenangan

Sabtu, 27 April 2013, adalah hari bersejarah dalam hidup keluarga kami. Untuk pertama kalinya kami memenuhi apa yang dinamakan kebutuhan primer manusia yang paling  pokok disamping sandang dan pangan, yaitu papan. Rumah adalah jodoh dan itu kami buktikan dalam pembelian rumah kami kali ini. Setelah berkali-kali kami menawar rumah yang cocok menurut kami namun belum ada yang deal juga. Mungkin benar apa yang dikatakan orang bahwa rumah itu jodoh. Bagaimanapun jika belum jodohnya maka tidak akan mungkin dapat (dengan didahului dengan ihtiar tentunya). Belum tenang rasanya bagi seorang manusia jika belum mempunyai rumah:

 “Allah menjadikan untuk kamu rumah-rumah kamu sebagai tempat ketenangan.” (an-Nahl: 80)

 Rasulullah s.a.w. bersabda ada empat hal yang membahagiakan di dunia, yaitu:

 “Empat hal yang membawa kebahagiaan, yaitu perempuan (istri/anak perempuan) shalehah, rumah yang luas, tetangga yang baik dan kendaraan yang baik.” (Riwayat Ibnu Hibban)

 Berdasarkan pengalaman saya pribadi tips and triks dan pertimbangan yang bisa Sohib jadikan pegangan dalam membeli rumah untuk yang pertama kali adalah:

 1.         Legalitas

Image

Hal pertama yang perlu diperhatikan adalah legalitas. Hal ini sangat penting, jangan sampai tanah/rumah yang agan beli akan menimbulkan permasalahan hukum di kemudian hari. Sohib perlu mengecek terlebih dahulu, bisa dengan cara bertanya kepada tetangga sekitar tanah/bangunan yang Sohib beli, pak RT, RW, Lurah setempat atau kalau perlu melakukan pengecekan ke BPN domisili tanah bagaimana latar belakang tanah tersebut apakah berpotensi akan menimbulkan sengketa dengan Negara, istri penjual atau dengan ahli waris yang lain (apabila tanah warisan ahli warisnya bersengketa).

Apabila kebetulan Sohib membeli tanah/rumah yang masih menjadi jaminan bank, maka hal yang perlu Sohib lakukan adalah sebagai berikut:
1. Sohib perlu mengecek kepada Bank yang bersangkutan, dengan cara mengajak si Penjual untuk bertemu pimpinan bagian kredit tempat si penjual menjaminkan tanah atau bangunannya untuk melakukan konfirmasi bahwa apakah benar sertipikat si penjual benar-benar diagunkan di bank tersebut, jenis hak milik apakah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan (HGB) dll. Jika HGB maka perlu dilihat apakah masa berlaku HGB masih atau sudah melewati batas waktu.
2. Sohib membuat perjanjian tertulis baik Notariil (yang dibuat di hadapan notaris) atau di bawah tangan (hanya antara Sohib dan Penjual) dengan menghadirkan dua saksi yang kemudian bisa dilegalisasi notaris, yang menyatakan bahwa apabila Sohib telah membayar lunas pinjaman si penjual di Bank X, maka Sohiblah yang diberi kuasa dan hak untuk mengambil sertipikat tersebut (ada uang ada barang).

3. Setelah pinjaman atau harga jual dilunasi, jangan lupa untuk meminta kwitansi dari penjual dan segera melakukan penandatangan balik nama jual-beli di hadapan Notaris.

2.         Lokasi

Image

Bagi kalangan investor 3 (tiga) hal yang perlu dipertimbangkan dalam membeli tanah/rumah adalah pertama: lokasi, kedua: lokasi dan ketiga: lokasi. Bagi yang ingin berinvestasi pada property setelah legalitas, lokasi memang pertimbangan yang paling penting. Lokasi hook (pojok) atau warung dipinggir jalan ramai tentu lebih prospektif dibandingkan toko/warung di dalam gang atau pelosok tengah sawah yang sepi. Selain itu kenaikan harga aset property pertahun di lokasi yang strategis tentu lebih cepat dibandingkan lokasi yang kurang strategis. Lokasi property dinamakan strategis apabila ia mudah diakses, dekat dengan jalan besar (atau kalaupun masih masuk jalan kecil menuju rumah, tidak begitu jauh dari jalan besar/jalan utama), dekat dengan kampus/universitas, perkantoran, sekolah, rumah sakit, mall/ pertokoan, pasar, bandara, terminal, stasiun dll. Kemudahan akses menuju lokasi juga merupakan hal yang penting. Dalam beberapa hal, walaupun lokasi agak jauh namun mudah dijangkau transportasi umum seperti kereta atau bis kota, misalnya di Depok atau Bogor juga dapat dikatakan strategis. Menurut Bank Indonesia (BI) rata-rata kenaikan harga aset properti pertahun adalah 7%, bahkan dibeberapa lokasi mencapai hingga kenaikan 20% per tahun. Selain kenaikan harga, aset property kita juga bisa kita karyakan untuk menghasilkan uang. Misal bisa kita kontrakan atau kita kost kan jika asset kita berada di lingkungan area dekat kampus. Lumayan menarik dan mengiurkan bukan.

3.         Air

 Image

Air adalah sumber kehidupan. Walaupun rumah kita di lingkungan elit tapi sumber airnya kotor,berwarna atau berbau sedangkan jaringan PDAM kita belum ada, tentu sangat merepotkan. Untuk memasak, minum,, mencuci, mandi dan lain-lain kita terpaksa harus membeli air. Serasa hidup di Gurun bukan? Perlu dicek apakah sumber aliran air lancar atau tidak. Selain itu air yang berasal dari sumur sendiri akan lebih menghemat pengeluaran daripada air yang berasal dari PDAM.

4.         Bangunan

Image

Bangunan adalah aspek lain yang perlu kita pertimbangkan. Terkadang kita dihadapkan pada pilihan membeli tanah dengan bangunan yang sudah bagus dan tinggal pakai atau tanah dengan bangunan yang jelek atau rusak tentu akan ada biaya tambahan untuk merenovasi rumah. Nah, biaya untuk merenovasi ini tentunya harus kita pertimbangan saat membeli property. Teliti pula apakah bangunan menggunkan bahan bangunan dan kayu yang bagus. Misalnya bangunan yang menggunakan tembok batu bata lebih dingin dan lebih awet dibanding batako dan kusen, pintu, jendela yang menggunakan bahan dari katu jati lebih awet dibandingkan dengan yang menggunakan kayu Kalimantan, keramik mempunyai estetika yang lebih bagus disbanding tegel biasa dan lain-lain.Perbedaan jenis bahan bangunan yang digunakan juga berpenggaruh terhadap tinggi rendahnya harga jual.

5.         Jenis sertipikat

Image

Sertipikat dengan jenis hak yang terkuat adalah Hak Milik. Sertipikat jenis Hak Milik ini, berarti kita tidak perlu repot-untuk untuk peningkatan hak ke BPN dan tinggal balik nama jual beli. Untuk property yang masih berjenis HGB dan sejenisnya atau bahkan belum bersertipikat sama sekali (masih AJB saja, girik, letter C/letter D), akan memerlukan lagi biaya ekstra untuk peningkatan hak menjadi Hak Milik.

6.       Surat-surat kelengkapan

Image

Surat-surat yang biasanya menyertai property seperti, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT), Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Gambar Ukur pecah dari BPN apabila perumahan dan lain sebagainya.

7.         Perhitungan pajak dan biaya notaris

Image

Dalam jual beli masing-masing penjual dan pembeli akan dikenakan pajak. Besar kecilnya pajak penjual dan pembeli tergantung dari besaran nilai NJOP dan di beberapa tempat tergantung Nilai Zona Tanah (NZT). Selain itu agar sertipikat property yang kita beli beralih nama atas nama kita harus kita balik namakan terlabih dahulu di notaris. Untuk itu perlu antara penjual dengan pembeli perlu melakukan kesepakatan terlebih dahulu apakah pajak penjual, pajak pembeli dan biaya notaris ditanggung semua oleh penjual, ditanggung semua oleh pembeli, dibagi rata berdua, atau dibayar masing-masing. Rumus perhitungan biaya notaris dan pajak adalah sebagai berikut:

Misalnya jual beli property di Tangerang dengan estimasi harga property Rp.350.000.000,-

Biaya Balik Nama:

        Pajak

a.         PPH

Ditanggung Penjual

Rumus      :     5% x Harga Jual atau NJOP

                         5% x Rp. 350jt

                         17,5 jt

b.         BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Ditanggung pembeli

Rumus      :     5% x (Harga Jual atau NJOP – NPTKP tiap kota/kabupaten berbeda)  

                         5% x (Rp. 350jt – 30jt (NPTKP Tangerang 30jt)

                         5% x (Rp.350jt-30jt)

                         16,5 jt

 

        Biaya Notaris & BPN

Prinsipnya bisa Di Negosiasikan dengan Pihak Notaris

Komponen biaya:

a.         Akte Jual Beli (AJB)                                  :     1,5jt-an

b.         Pengecekan sertipikat di BPN                   :        200rb-an

c.          Biaya Balik Nama di BPN                         :     1 jt-an

d.         Legalisir pajak                                          :     200rb-an

e.         Penerbitan salinan PBB                            :     250rb-an

(jika bukti PBB tidak ada)

f.           Akta PPJB (jika PBB tahun                        :     2 jt-an

Terakhir belum ada)

g.         Honorarium notaris                                  :     Nego dg Notaris

             Jika sesuai UU 30 Tahun 2004 ttg Jabatan Notaris

             Pasal 36 ayat 3

             < 100 jt                      = maksimal 2,5%

             Di atas 100- 1 Milyar = maksimal 1,5%

             Di atas 1 Milyar         = maksimal 1 %

 

             Contoh asumsi harga 350jt:

             1% x 350jt

             Honor maksimal 5,25 jt (Nego tentunya)

Catatan:

        NPTKP tiap tahun berbeda, bisa naik, bias turun.

        Biaya Notaris tiap Kota dan Kabupaten Berbeda.

        Besaran biaya balik nama di Notaris tersebut tergantung kita terhadap Notaris yang bersangkutan.

8.         Lingkungan masyarakat sekitar

Image

Perlu dipertimbangkan bagaimana keadaan lingkungan masyarakat sekitar, apakah dari kalangan baik-baik atau tidak baik, misal banyak preman, daerah peredaran narkoba, pergaulan bebas, prostitusi, banyak maling sehingga sering kehilangan, judi dan lain-lain. Hal ini penting untuk kedamaian dan kenyamanan kita tinggal serta berpenggarauh besar pada perkembangan anak-anak kita.

9.         Arah rumah menghadap

Image

Apabila property berupa bangunan, usahakan untuk memilih bangunan yang menghadap ke arah utara atau selatan dan hindari memilih bangunan yang menghadap timur atau barat karena akan menghadap matahari secara langsung di pagi hari hari apabila menghadap timur dan sore hari apabila menghadap barat dan membuat hawa rumah menjadi lebih panas.

10.         Listrik

Image

Yang perlu dipertimbangkan apakah rumah tersebut sudah dipasang listrik oleh penjual atau belum (walaupun biasanya sudah dipasang oleh penjual). Apabila belum maka perlu dibuat kesepakatan apakah yang akan memasang listrik si penjual atau pihak pembeli. Selain itu perlu dipertimbangkan besaran daya watt listrik, apakah 900 watt, 1300 watt atau lebih besar, yang tentunya akan berpenggaruh pada biaya listrik bulanan yang kita bayar setiap bulannya. Jika sohib ingin memasang AC tentunya minimal memilih listrik dengan daya 1300 watt ke atas. Apabila niat kita membeli property untuk dikaryakan misalnya untuk di kost-kan atau dikontrakkan pilihlah listrik yang menggunakan sistem pulsa/pra bayar untuk menghindari penyalahgunaan dari si penyewa rumah (dalam beberapa kasus terdapat oknum penyewa yang tidak membayari tagihan listrik hingga berbulan-bulan bahkan bertahun-tahun, sehingga listrik diputus).

11.         Pencahayaan

Image

Pencahayaan disini bukan berarti cahaya yang berasal dari lampu listrik, namun lebih kepada pencahayaan alami di siang hari. Rumah yang memiliki halaman belakang biasanya lebih terang dibanding rumah yang tanpa halaman belakang alias full bangunan sampai belakang rumah. Selain penggunaan sun roof untuk memperoleh cahaya matahari di siang hari juga perlu dipertimbangkan. Rumah yang kurang mendapatkan cahaya biasanya akan lembab dan cepat berlumut.

12.         Hal-hal lain

Image

Hal-hal yang terlihat sepele menurut kita namun perlu untuk ditegaskan adalah misalnya, apakah pembelian property (apabila terdapat bangunan) sudah termasuk pompa air, pemasangan lampu dan keran air dan lain-lain. Selain itu apabila rumah belum di cat maka pemilihan warna cat yang terang lebih mengesankan gairah dan keceriaan si penghuni dan tamu yang datang.

 Sabda Rasulullah s.a.w.:

 “Sesungguhnya Allah itu baik, Dia suka kepada yang baik. Dia juga bersih, suka kepada yang bersih. Dia juga mulia, suka kepada yang mulia. Dia juga dermawan, sangat suka kepada yang dermawan. Oleh karena itu bersihkanlah halaman rumahmu, jangan kamu menyerupai orang-orang Yahudi.” (Riwayat Tarmizi)

Demikian pengalaman saya dalam memilih dan membeli rumah. Semoga bermanfaat bagi Sohib-Sohib semua.

Tag:, ,

One response to “HAL-HAL PENTING YANG PERLU DIPERTIMBANGAN SAAT MEMBELI RUMAH”

  1. wowo says :

    seep bagus artikelnya..

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: